หลังจากที่รอมา 180 วัน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ก็มีสภาพบังคับใช้แล้วเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคมที่ผ่านมา เนื่องจากตามมาตรา 2 ของ พ.ร.บ. ฉบับนี้ระบุว่า “พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป”

  ส่วนเหตุผลที่ยืดระยะเวลาการบังคับใช้ไปเป็น 180 วันเนื่องจากต้องการให้ผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดฯหรือห้องชุดได้เตรียมตัว ขณะที่กรมที่ดินและกระทรวงมหาดไทยเองก็ต้องเตรียมการในการออกกฎหมายลูก ระเบียบ ประกาศ หรือข้อบังคับให้ทันกับระยะเวลาที่กำหนด

  ขณะที่ผู้บริโภคหรือผู้ซื้อห้องชุดจะได้ประโยชน์จาก พ.ร.บ. ฉบับนี้มากกว่าผู้ประกอบการ โดยเฉพาะจากผลพวงของประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่บังคับให้ผู้ขายต้องใช้นั้น จะทำให้ผู้ซื้อไม่ถูกผู้ประกอบการเอารัดเอาเปรียบในหลายเรื่อง รวมทั้งในประเด็น “การชำระค่าส่วนกลาง” ที่ กฎหมายระบุให้เป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด (ผู้ประกอบการ) ที่มีชื่ออยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ด้วย

  และหากเจ้าของร่วมทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อห้องชุดค้างชำระ ก็ต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ของยอดค้างชำระ และหากค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการ หรือให้ใช้ทรัพย์ส่วนกลาง หรือไม่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมตามที่กำหนดในข้อบังคับ

  อีกประเด็นคือ “การออกใบปลอดหนี้” ซึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินมีอำนาจเรียกผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมา ให้ถ้อยคำหรือรายละเอียดเกี่ยวกับการขอใบปลอดหนี้ของเจ้าของร่วม กรณีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ออก “ใบปลอดหนี้” ให้กับผู้ขอภายใน 7 วัน พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอได้

  สำหรับผู้ประกอบต้องรับภาระเพิ่มในหลายเรื่อง แต่ด้วยความเป็นมืออาชีพส่วนใหญ่ก็พร้อมที่ดำเนินการตามที่กฎหมายกำหนด เช่น การใช้สัญญาจะซื้อจะขายในการขายห้องชุด รวมทั้งเรื่องการโฆษณาทุกประเภทที่กฎหมายจัดให้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา นอกจากนั้นผู้ขายจะต้องรับผิดชอบความเสียหายจากความชำรุดบกพร่องของห้องชุด ไม่น้อยกว่า 5 ปี และต้องเร่งแก้ไขภายใน 30 วัน เป็นต้น

  ขณะเดียวกัน พ.ร.บ. ฉบับนี้ยังได้เพิ่มบทกำหนดโทษแก่ผู้ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง กฎหมาย เช่น บทลงโทษต่อเจ้าของร่วม ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่ฝ่าฝืนกฎหมาย มีโทษปรับไม่เกิน 30,000 บาท และปรับวันละไม่เกิน 5,000 บาท ไปจนถึง 100,000 บาท และแก้ไขเพิ่มเติมอัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายท้าย พ.ร.บ. ดังกล่าวให้เหมาะสมมากขึ้น

  อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคมที่ผ่านมา กรมที่ดินโดย ร.ต.ขันธ์ชัย วิจักขณะ รองอธิบดี รักษาราชการแทนอธิบกรมที่ดิน ได้ทำหนังสือเวียนเพื่อกำชับผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศให้ดำเนินการตาม พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวอย่างเคร่งครัดใน 3 เรื่องคือ 1.ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 พร้อมด้วยแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคมที่ผ่านมา 2.ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดแบบบัตรประจำตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ และ 3.คำสั่งกระทรวงมหาดไทย เรื่องแต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด โดยเฉพาะเรื่องที่ 1 มีการกำหนดมาตรา 6/2 (แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551) ให้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร กับผู้จะซื้อและผู้ซื้อต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ประกาศกำหนด (จากเดิมไม่ได้มีการบังคับให้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดอย่างจริงจัง)

  ส่วนสาระสำคัญต่างๆของสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวนอกจากควบคุมเรื่องโฆษณา ความรับผิดชอบความเสียหายจากความชำรุดบกพร่องของห้องชุดแล้ว ยังมีกรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อน เวลาที่กำหนด (โครงการต้องก่อสร้างเสร็จตามสัญญา) ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน และหากผู้ขายไม่สามารถโอนห้องชุดได้ตามที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิจะบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบต้องจ่ายเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย ฯลฯ หรือหากไม่บอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบการต้องยินยอมให้ผู้ซื้อปรับเป็นรายวัน

  อีกประเด็นที่สำคัญคือ เรื่องภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีการกำหนดอย่างชัดเจนให้ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง

  อย่างไรก็ดี ในส่วนประเด็นที่ผู้บริโภคหรือผู้ซื้อต้องระวังให้มากก็คือ ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อต้องยินยอมให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละไม่เกิน 15 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ แต่รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาของห้องชุดที่ได้ทำสัญญาไว้ และหากผิดนัดชำระติดต่อกัน 3 งวดก็มีสิทธิถูกผู้ประกอบการบอกเลิกสัญญาได้

ที่มา : หนังสือพิมพ์วัฏจักร